Immobilier et SCI

L'investissement immobilier est l'un des sujets fiscaux les plus complexes en France. Choix entre SCI à l'IR ou à l'IS, location meublée en LMNP ou LMP, TVA immobilière pour les marchands de biens, amortissements, plus-values, transmission : chaque décision a des conséquences fiscales lourdes sur plusieurs années. Mohamed, spécialiste du conseil en gestion de patrimoine au cabinet (titulaire d'un DU dédié), vous accompagne sur les arbitrages SCI/LMNP/LMP. Si vous êtes employeur (gardien, gestion locative interne), Agnès et son équipe Paie-RH s'occupent de la paie.

Les sujets que nous traitons régulièrement pour les investisseurs immobiliers et les SCI :

• Choix de structure : SCI à l'IR, SCI à l'IS, indivision, SARL de famille, SCPI — chaque option a un impact lourd sur la fiscalité et la transmission
• Location meublée : choix entre LMNP et LMP, régime micro-BIC ou réel, activation des amortissements
• Amortissements et financements : optimisation des amortissements en LMP/LMNP au réel et en SCI à l'IS
• TVA immobilière : pour les marchands de biens, les VEFA et les opérations de rénovation lourde, les règles sont précises
• Baux, charges et travaux : suivi des baux, des charges récupérables, des gros travaux et de leur traitement fiscal
• Plus-values et transmission : préparation en amont des cessions et de la transmission familiale (donation, démembrement)
• Gestion locative interne : si vous employez un gardien ou du personnel de gestion, paie et déclarations

Nous structurons votre stratégie immobilière en intégrant fiscalité et patrimoine :

• Diagnostic patrimonial initial et simulation chiffrée des différentes options (SCI IR / IS, LMNP / LMP, SARL de famille)
• Constitution de la SCI ou de la structure adaptée, rédaction des statuts en lien avec votre notaire
• Tenue comptable et liasses fiscales : 2072 pour SCI IR, 2065 pour SCI IS, 2031 pour LMNP/LMP
• Plan d'amortissement complet et optimisation fiscale
• Cadre TVA immobilière sécurisé pour les marchands de biens et les opérations de rénovation
• Préparation des cessions et transmissions, en lien avec votre notaire et votre conseil en gestion de patrimoine
• Conseil sur les arbitrages : refinancement, revente, démembrement, donation

• Vous prenez vos décisions immobilières sur des chiffres précis et des simulations chiffrées
• Votre fiscalité est optimisée dans le cadre légal, sans montage hasardeux
• Vos liasses fiscales et déclarations sont conformes et déposées dans les temps
• Vos plus-values et votre transmission sont anticipées plusieurs années à l'avance
• Vous avez un interlocuteur dédié qui connaît votre patrimoine dans la durée

Un investisseur qui possédait plusieurs biens en location nue à titre personnel arrivait à un seuil d'imposition important. Une simulation chiffrée a comparé sa situation actuelle, un passage en SCI à l'IS, et une activation de la location meublée au réel sur certains biens. Le passage progressif au régime LMNP au réel avec amortissements lui a permis de neutraliser pendant plusieurs années l'imposition sur les loyers correspondants — tout en gardant la souplesse de la location nue sur le reste du patrimoine. L'immobilier, c'est un sujet long : les bons arbitrages se chiffrent sur 10-20 ans, pas sur une année.